¿Un problema irresoluble? Crece el número de hogares en España y no el de viviendas disponibles
- •Manifestación en Madrid por el derecho a una vivienda digna en febrero de 2025. OSCAR GONZALEZ FUENTES/Shutterstock
- •En el último año, el precio de la vivienda en España ha subido casi un 13 %, según el Instituto Nacional de la Vivienda. La causa principal del encarecimiento es, en palabras del Banco de España, la combinación de “una demanda intensa y una oferta residencial rígida” (es decir, las viviendas puestas en el mercado son las que son y no crecen al ritmo de crecimiento de los hogares).
- •En 2023, ya calculaba que la diferencia acumulada entre la creación de hogares (el proceso por el cual un individuo o un grupo de personas pasan a constituir una unidad residencial independiente) y la producción de vivienda nueva era de unas 375 000 unidades, y avisaba de que el déficit podría acercarse a las 600 000 viviendas en 2025.
- •El diagnóstico de la OCDE es similar, al observar que la formación de hogares ha superado ampliamente la producción reciente de vivienda.
- •De las 20 000 viviendas anunciadas a las 184 000 ‘movilizadas’
- •El desequilibrio entre demanda y oferta de vivienda no es una cuestión abstracta. Si la construcción no crece y sí lo hace la cantidad de personas que requieren una vivienda, se incrementará la competencia por cada inmueble disponible. Y, como es de esperar, esto se traducirá en un aumento de los precios de compra y de alquiler. Además, cuando la oferta de vivienda avanza lentamente debido a limitaciones urbanísticas, geográficas o administrativas, los aumentos de la demanda se trasladan principalmente a los precios.
- •En 2018, el Gobierno lanzó el llamado “Plan 20.000” con el fin de incorporar 20 000 viviendas al parque de alquiler asequible , por la escasez de oferta disponible y las dificultades de acceso al alquiler en los mercados tensionados.
- •Cinco años más tarde el objetivo había crecido mucho. En 2023, el Ejecutivo anunció la habilitación de 184 000 viviendas públicas o de alquiler asequible. La cantidad incluía intervenciones muy diversas: construcción nueva, rehabilitación, financiación a promotores, viviendas procedentes de la Sareb (la entidad que absorbió los inmuebles e hipotecas impagadas tras la crisis de 2010), uso de terrenos pertenecientes al Ministerio de Defensa y convenios con comunidades autónomas y ayuntamientos.
- •En agosto de 2024, el Ejecutivo informó haber movilizado 80 745 viviendas. Además anunció una partida de 6 000 millones de euros en préstamos y avales para impulsar hasta 43 000 viviendas más para alquiler asequible.
- •Las doce promesas del gobierno en materia de vivienda con las que España comienza 2025
- •‘Movilizar’ no es construir ni entregar
- •Los datos que ha difundido el Ejecutivo no ofrecen un número único y uniforme a partir del cual se pueda conocer cuántas viviendas están ya acabadas, entregadas y habitadas. Las comunicaciones oficiales hablan, sobre todo, de viviendas movilizadas, en marcha, financiadas o incluidas en convenios.
- •Ese vacío estadístico impide la rendición de cuentas. Se necesita conocer, de forma periódica, cuántas viviendas están proyectadas, financiadas, iniciadas, finalizadas y entregadas. Si se agrupan todas estas etapas en un único bloque, ya no es posible apreciar cuál ha sido el cumplimiento real.
- •El acceso a la vivienda de alquiler, peor en 2025
- •Las cifras de construcción siguen siendo discretas
- •La vivienda protegida muestra cierta recuperación, pero desde niveles muy bajos. En el primer trimestre de 2026 se cerraron 5 215 viviendas protegidas, la mejor cifra para ese periodo en catorce años. Es una mejora, pero insuficiente, frente al déficit acumulado de cientos de miles de unidades.
- •Esas viviendas tampoco son atribuibles exclusivamente al Gobierno central. Su promoción está en manos de las comunidades autónomas, los ayuntamientos, las empresas públicas, las cooperativas y los promotores privados. En algunos programas, el Estado proporciona financiación y suelo,pero la ejecución queda repartida entre distintas administraciones y entidades.
- •De ahí que sea imprescindible un sistema común de seguimiento.
- •El precio razonable del alquiler de vivienda en España depende de la voluntad de los gobiernos autonómicos
- •Construir más, no que el Estado lo haga todo
- •Exigir un aumento de la oferta no significa que toda la vivienda deba (ni pueda) ser construida directamente por el Estado. Las administraciones tienen que ampliar el parque público permanente, especialmente para los hogares vulnerables. Pero también facilitar la promoción privada, cooperativa y protegida a través de suelo disponible, mejorar las infraestructuras y agilizar los procedimientos administrativos previsibles.
- •Una oferta más elástica permite que el crecimiento de la población se refleje en más construcción y no solamente en precios más elevados.
- •Alessandro Indelicato no recibe salario, ni ejerce labores de consultoría, ni posee acciones, ni recibe financiación de ninguna compañía u organización que pueda obtener beneficio de este artículo, y ha declarado carecer de vínculos relevantes más allá del cargo académico citado.
En el último año, el precio de la vivienda en España ha subido casi un 13 %, según el Instituto Nacional de la Vivienda. La causa principal del encarecimiento es, en palabras del Banco de España, la combinación de “una demanda intensa y una oferta residencial rígida” (es decir, las viviendas puestas en el mercado son las que son y no crecen al ritmo de crecimiento de los hogares).
En 2023, ya calculaba que la diferencia acumulada entre la creación de hogares (el proceso por el cual un individuo o un grupo de personas pasan a constituir una unidad residencial independiente) y la producción de vivienda nueva era de unas 375 000 unidades, y avisaba de que el déficit podría acercarse a las 600 000 viviendas en 2025.
El diagnóstico de la OCDE es similar, al observar que la formación de hogares ha superado ampliamente la producción reciente de vivienda.
De las 20 000 viviendas anunciadas a las 184 000 ‘movilizadas’
El desequilibrio entre demanda y oferta de vivienda no es una cuestión abstracta. Si la construcción no crece y sí lo hace la cantidad de personas que requieren una vivienda, se incrementará la competencia por cada inmueble disponible. Y, como es de esperar, esto se traducirá en un aumento de los precios de compra y de alquiler. Además, cuando la oferta de vivienda avanza lentamente debido a limitaciones urbanísticas, geográficas o administrativas, los aumentos de la demanda se trasladan principalmente a los precios.
En 2018, el Gobierno lanzó el llamado “Plan 20.000” con el fin de incorporar 20 000 viviendas al parque de alquiler asequible , por la escasez de oferta disponible y las dificultades de acceso al alquiler en los mercados tensionados.
Cinco años más tarde el objetivo había crecido mucho. En 2023, el Ejecutivo anunció la habilitación de 184 000 viviendas públicas o de alquiler asequible. La cantidad incluía intervenciones muy diversas: construcción nueva, rehabilitación, financiación a promotores, viviendas procedentes de la Sareb (la entidad que absorbió los inmuebles e hipotecas impagadas tras la crisis de 2010), uso de terrenos pertenecientes al Ministerio de Defensa y convenios con comunidades autónomas y ayuntamientos.
En agosto de 2024, el Ejecutivo informó haber movilizado 80 745 viviendas. Además anunció una partida de 6 000 millones de euros en préstamos y avales para impulsar hasta 43 000 viviendas más para alquiler asequible.
Leer más: Las doce promesas del gobierno en materia de vivienda con las que España comienza 2025
‘Movilizar’ no es construir ni entregar
Los datos que ha difundido el Ejecutivo no ofrecen un número único y uniforme a partir del cual se pueda conocer cuántas viviendas están ya acabadas, entregadas y habitadas. Las comunicaciones oficiales hablan, sobre todo, de viviendas movilizadas, en marcha, financiadas o incluidas en convenios.
Ese vacío estadístico impide la rendición de cuentas. Se necesita conocer, de forma periódica, cuántas viviendas están proyectadas, financiadas, iniciadas, finalizadas y entregadas. Si se agrupan todas estas etapas en un único bloque, ya no es posible apreciar cuál ha sido el cumplimiento real.
Leer más: El acceso a la vivienda de alquiler, peor en 2025
Las cifras de construcción siguen siendo discretas
La vivienda protegida muestra cierta recuperación, pero desde niveles muy bajos. En el primer trimestre de 2026 se cerraron 5 215 viviendas protegidas, la mejor cifra para ese periodo en catorce años. Es una mejora, pero insuficiente, frente al déficit acumulado de cientos de miles de unidades.
Esas viviendas tampoco son atribuibles exclusivamente al Gobierno central. Su promoción está en manos de las comunidades autónomas, los ayuntamientos, las empresas públicas, las cooperativas y los promotores privados. En algunos programas, el Estado proporciona financiación y suelo,pero la ejecución queda repartida entre distintas administraciones y entidades.
De ahí que sea imprescindible un sistema común de seguimiento.
Construir más, no que el Estado lo haga todo
Exigir un aumento de la oferta no significa que toda la vivienda deba (ni pueda) ser construida directamente por el Estado. Las administraciones tienen que ampliar el parque público permanente, especialmente para los hogares vulnerables. Pero también facilitar la promoción privada, cooperativa y protegida a través de suelo disponible, mejorar las infraestructuras y agilizar los procedimientos administrativos previsibles.
Una oferta más elástica permite que el crecimiento de la población se refleje en más construcción y no solamente en precios más elevados.
Alessandro Indelicato no recibe salario, ni ejerce labores de consultoría, ni posee acciones, ni recibe financiación de ninguna compañía u organización que pueda obtener beneficio de este artículo, y ha declarado carecer de vínculos relevantes más allá del cargo académico citado.
⚖️Artículo de libre republicación legal bajo licencia Creative Commons BY-ND 4.0 obtenido de The Conversation en Español. Crédito original al autor/a: Alessandro Indelicato, Investigador Posdoctoral, Universidad de Las Palmas de Gran Canaria. Puedes consultar la publicación original aquí.